1. L’amortissement : une charge sans décaissement annuel
Lorsque vous achetez un élément destiné à servir durablement à l’activité, son coût n’est pas nécessairement déduit en une seule fois. Il est réparti sur sa durée probable d’utilisation : c’est la dotation aux amortissements.
Cette charge comptable peut réduire le résultat imposable sans correspondre à une sortie de trésorerie de l’année.
2. Calculer d’abord la base amortissable
Pour un immeuble, partez de la valeur comptabilisée à l’actif puis retranchez la part attribuable au terrain. Le terrain n’étant pas amortissable, une quote-part trop faible augmente artificiellement les amortissements.
Pour un ensemble immobilier comptabilisé 200 000 €, une quote-part terrain documentée de 15 % conduit à une base bâtie de 170 000 € avant ventilation en composants.
3. Ventiler la construction par composants
Un immeuble n’est pas consommé économiquement de façon uniforme. Le gros œuvre, la toiture, les installations techniques et les agencements peuvent avoir des durées différentes. La ventilation doit donc être adaptée au bien, à son âge et à son état.
| Famille | Logique de durée |
|---|---|
| Structure / gros œuvre | Durée longue. |
| Façade / étanchéité / toiture | Durée intermédiaire. |
| Installations techniques | Durée plus courte que la structure. |
| Agencements intérieurs | Durée liée au renouvellement des aménagements. |
| Mobilier / électroménager | Durée généralement plus courte. |
Il n’existe pas un pourcentage universel applicable à tous les logements. La méthode retenue doit être cohérente et justifiable.
4. Proratiser la première année
Un bien mis en service en cours d’année n’est pas amorti comme s’il avait été utilisé pendant douze mois. La première dotation doit tenir compte de la date de mise en service retenue pour chaque immobilisation.
5. Appliquer la limite de l’article 39 C
La déduction fiscale des amortissements d’un LMNP est plafonnée afin qu’ils ne créent pas ou n’aggravent un déficit de location meublée. Si le résultat avant amortissements est de 2 000 € et que les dotations calculées atteignent 4 500 €, seuls 2 000 € sont utilisables fiscalement cette année.
Le solde de 2 500 € est conservé dans un suivi séparé pour être déduit ultérieurement lorsque le résultat le permettra.
6. Ce qui change à la revente depuis 2025
Pour de nombreuses cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements immobiliers admis en déduction sont désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value LMNP. Cette réforme ne supprime pas l’intérêt de l’amortissement, mais elle impose de raisonner sur l’ensemble de la durée de détention.
7. Les contrôles à faire chaque année
- Valeur brute des immobilisations inchangée sauf mouvement justifié.
- Amortissements cumulés d’ouverture égaux à ceux de clôture de l’exercice précédent.
- Dotations de l’exercice cohérentes avec le 2033-C et le compte de résultat.
- Stock d’amortissements non déduits suivi séparément.
- Aucune dotation calculée sur la quote-part terrain.
Questions fréquentes
Peut-on amortir le prix total du logement ?
Non. La part du terrain doit être exclue avant de calculer les amortissements du bâti.
Les amortissements non déduits sont-ils perdus ?
Non, ils sont suivis pour une utilisation ultérieure dans les conditions de l’article 39 C.
Le mobilier s’amortit-il comme l’immeuble ?
Non. Sa durée d’utilisation est généralement plus courte et il doit être suivi comme une immobilisation distincte lorsque son traitement le justifie.