Que recouvrent les « frais de notaire » ?
L’expression « frais de notaire » regroupe plusieurs éléments : droits et taxes, émoluments, débours et frais d’acte. Pour la comptabilité, il est préférable de partir du décompte détaillé remis lors de l’acquisition plutôt que d’appliquer un pourcentage global au prix du logement.
L’analyse porte sur les frais directement liés à l’acquisition de l’immobilisation. Les frais de financement ou de mise en place du crédit doivent être examinés séparément selon leur nature.
Les deux traitements possibles
| Option | Effet comptable | Effet dans le temps |
|---|---|---|
| Comptabilisation en charges | Dépense enregistrée sur l’exercice | Effet immédiat sur le résultat selon conditions |
| Incorporation au coût | Frais ajoutés à la valeur d’entrée | Effet étalé via l’amortissement des éléments amortissables |
Le choix n’est pas une optimisation à refaire pour chaque appartement selon le résultat de l’année. Il constitue une méthode comptable qui doit être appliquée de manière cohérente aux immobilisations concernées.
Une fois la méthode retenue, documentez-la dans le dossier permanent afin que les années suivantes et les nouveaux biens soient traités de façon homogène.
Option 1 — Passer les frais en charges
Lorsque l’option charges est retenue et que les frais remplissent les conditions, ils diminuent le résultat de l’exercice d’acquisition. L’effet fiscal est immédiat.
Mais une charge immédiate n’est pas toujours « meilleure ». Si elle crée un déficit LMNP important, celui-ci suit ses règles de report et ne s’impute pas sur le revenu global. Il faut donc regarder la situation d’ensemble : recettes de l’année, autres charges, amortissements disponibles et durée de détention.
Option 2 — Incorporer les frais au coût
Les frais sont ajoutés à la valeur de l’immobilisation. Ils suivent ensuite la nature de l’actif auquel ils se rattachent.
La fraction liée au terrain reste non amortissable. La fraction liée au bâti est répartie avec les composants amortissables. Cette ventilation doit être cohérente avec celle du prix d’acquisition lui-même.
L’incorporation étale donc l’effet fiscal dans le temps au lieu de le concentrer sur le premier exercice.
| Base initiale exemple | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | 200 000 € |
| Frais d’acquisition incorporés | 15 000 € |
| Valeur totale avant ventilation | 215 000 € |
| Quote-part terrain 15 % | 32 250 € non amortissables |
| Part restante | 182 750 € à répartir entre composants amortissables |
Frais d’agence d’achat : même logique que les frais d’acquisition
Une commission versée à l’agence pour acquérir le logement fait partie des frais liés à l’acquisition. Elle suit donc la méthode retenue pour ces frais.
Il faut distinguer cette commission des honoraires payés à une agence pour trouver un locataire, réaliser un état des lieux ou gérer le logement. Ces derniers sont des dépenses d’exploitation, généralement comptabilisées en charges lorsqu’elles sont engagées dans l’intérêt de l’activité et justifiées.
| Frais d’agence | Nature | Traitement à analyser |
|---|---|---|
| Commission pour acheter le bien | Acquisition | Option charges ou incorporation au coût |
| Mise en location | Exploitation | Charge selon conditions |
| Gestion locative mensuelle | Exploitation | Charge |
| État des lieux | Exploitation | Charge si rattachée à l’activité |
Bien déjà détenu avant le LMNP
C’est le cas qui génère le plus d’erreurs. Vous avez acheté un appartement en 2018 pour y habiter puis vous l’affectez au LMNP en 2026. Les frais de notaire de 2018 ne deviennent pas une nouvelle dépense de 2026.
L’entrée du bien dans l’activité doit être analysée selon les règles applicables au passage du patrimoine privé au patrimoine professionnel. La valeur d’entrée est déterminée à cette date et les anciens frais d’acquisition ne sont pas recréés artificiellement comme charges.
C’est pourquoi un outil doit demander si le bien a été acquis directement pour l’activité ou s’il était déjà détenu. La même année de calendrier ne suffit pas toujours à répondre : ce qui compte est l’affectation réelle.
Frais de mise en place du crédit
Les frais liés au financement ne doivent pas être mélangés avec les droits de mutation et frais d’acte. Frais de dossier bancaire, garantie, courtage et autres coûts de mise en place du crédit suivent leur propre traitement selon leur nature.
Dans LMNP Essentiel, ces frais sont recensés séparément du prix du bien afin de pouvoir les intégrer au traitement comptable approprié sans les confondre avec le terrain ou les composants du bâtiment.
Exemple comparatif
Vous achetez un logement 180 000 € avec 14 000 € de frais d’acquisition. Les recettes de la première année sont faibles car la mise en location intervient en novembre.
Avec l’option charges, les 14 000 € pèsent immédiatement sur le résultat, ce qui peut générer un déficit reportable. Avec l’option incorporation, ils augmentent la valeur d’entrée et leur effet se répartit sur les années via l’amortissement de la fraction amortissable.
La meilleure décision ne se résume donc pas à « payer moins d’impôt cette année ». Il faut regarder la cohérence comptable et la trajectoire du dossier.
Justificatifs à conserver
| Pièce | Utilité |
|---|---|
| Acte authentique | Prix et conditions de l’achat |
| Décompte notarial | Détail des droits, émoluments et débours |
| Facture agence | Nature acquisition ou gestion |
| Preuve de paiement | Réalité de la dépense |
| Note d’option comptable | Cohérence de la méthode |
| Ventilation terrain / bâti | Calcul de la part amortissable |
Erreurs fréquentes
- Passer les frais de notaire en charges pour un bien acheté plusieurs années avant le LMNP.
- Incorporer la totalité des frais au bâti sans tenir compte du terrain.
- Traiter une commission de gestion comme une commission d’acquisition.
- Changer de méthode d’un bien à l’autre uniquement pour optimiser le résultat.
- Utiliser un forfait de frais sans conserver le décompte réel du notaire.
Questions fréquentes
Peut-on passer les frais de notaire en charges ?
Oui au réel lorsque l’option comptable retenue permet la comptabilisation en charges et que les conditions sont remplies.
Peut-on amortir 100 % des frais incorporés ?
Non. La fraction rattachée au terrain reste non amortissable.
Les frais d’agence de mise en location suivent-ils la même règle ?
Non. Ils relèvent des dépenses d’exploitation, pas des frais d’acquisition.
Que faire si le bien a été acheté avant le LMNP ?
Déterminer la valeur d’entrée lors de l’affectation. Les anciens frais ne deviennent pas automatiquement des charges de la première année.
Peut-on choisir charges pour un bien et incorporation pour un autre ?
La méthode doit être appliquée de manière cohérente aux immobilisations concernées ; il faut éviter les arbitrages opportunistes dossier par dossier.
Pour continuer
Créez gratuitement votre compte pour retrouver les nouveautés, nouveaux simulateurs et contenus LMNP Essentiel.