1. Deux méthodes de calcul très différentes
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Base imposable | Recettes après abattement forfaitaire. | Recettes – charges – amortissements admis. |
| Comptabilité | Allégée. | Comptabilité et liasse professionnelle. |
| Amortissements | Non suivis pour le calcul micro. | Oui, avec article 39 C. |
| Déclaration | 2042-C-PRO. | 2031/2033 puis 2042-C-PRO. |
2. La règle de comparaison la plus utile
Comparez l’abattement auquel vous avez droit avec la somme des charges déductibles et des amortissements effectivement utilisables au réel. Un emprunt important, des frais d’acquisition, des travaux ou un bien récemment acheté peuvent rendre le réel plus favorable, mais ce n’est pas automatique.
3. Attention aux seuils et au type de location
Les plafonds et taux d’abattement ne sont pas identiques entre location meublée classique, meublé de tourisme classé et non classé. Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, la location meublée classique et le tourisme classé relèvent encore du plafond 77 700 € dans les situations visées, tandis que le tourisme non classé suit un seuil et un abattement spécifiques. Les seuils sont ensuite revalorisés pour les revenus 2026.
4. Exemple de comparaison
Avec 12 000 € de recettes et un abattement de 50 %, le micro conduit à une base de 6 000 €. Si le réel permet de retenir 3 000 € de charges et 5 000 € d’amortissements dans la limite fiscale, le résultat réel peut être inférieur. À l’inverse, avec très peu de charges et un logement déjà largement amorti, le micro peut redevenir compétitif.
5. Regarder plusieurs années, pas seulement la première
Le régime réel peut produire des stocks d’amortissements non déduits ou des déficits reportables. Le choix doit donc être simulé sur plusieurs exercices, en tenant compte de l’évolution du crédit, des travaux et du projet de revente.
6. L’option pour le réel
Lorsque vous êtes éligible au micro, vous pouvez opter pour le réel dans les délais prévus. Pour une activité existante, l’option s’exerce selon le calendrier fiscal applicable ; pour une première année, un délai spécifique peut s’appliquer jusqu’à la première déclaration de résultats. Vérifiez le millésime auprès de votre SIE ou des textes officiels.
Questions fréquentes
Le réel est-il toujours meilleur avec un crédit ?
Non. Les intérêts augmentent les charges, mais le choix dépend de tous les chiffres du dossier et de l’abattement micro applicable.
Peut-on changer de régime chaque année ?
Les options fiscales obéissent à des durées et modalités de reconduction. Vérifiez les règles applicables à l’année visée avant de changer.
Le réel garantit-il zéro impôt ?
Non. Il peut réduire fortement le résultat imposable, mais aucune situation ne permet de garantir un résultat nul à l’avance.