1. Ce qui a changé
Avant la réforme, un LMNP pouvait amortir son immeuble sans que ces amortissements ne réduisent le prix d’acquisition utilisé dans la plus-value des particuliers. La loi de finances pour 2025 a modifié cette mécanique pour les cessions concernées.
2. Le mécanisme de réintégration
Le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements immobiliers fiscalement admis en déduction. À prix de vente identique, cela augmente la plus-value brute.
Un bien acheté 180 000 € est revendu 240 000 €. Si 30 000 € d’amortissements immobiliers ont été déduits et doivent être réintégrés, la base de comparaison est réduite en conséquence avant les autres ajustements prévus par le régime des plus-values.
3. Tous les amortissements ne se traitent pas nécessairement de la même façon
Le suivi doit distinguer les amortissements immobiliers effectivement déduits, les amortissements portant sur le mobilier et les montants restés non déduits au titre de l’article 39 C. Cette ventilation devient particulièrement importante lors de la revente.
4. Les abattements pour durée de détention subsistent
Le LMNP relevant du régime des particuliers conserve les abattements liés à la durée de détention. La réintégration agit sur le calcul de la plus-value brute, puis les règles habituelles du régime s’appliquent.
5. Certaines résidences-services sont exclues
La loi prévoit des exclusions pour certaines catégories de résidences avec services. Avant de calculer une cession, vérifiez que le bien entre ou non dans l’un des cas d’exception.
6. Les documents à transmettre au notaire
- Historique des amortissements immobiliers déduits.
- Distinction avec le mobilier.
- Stock d’amortissements non déduits.
- Date de début de location meublée.
- Liasses fiscales et tableaux d’amortissements utiles.
Questions fréquentes
Le LMNP passe-t-il au régime des plus-values professionnelles depuis 2025 ?
Non, pas du seul fait de cette réforme. Un LMNP reste en principe soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers.
Les amortissements non déduits augmentent-ils la plus-value ?
Le calcul vise les amortissements admis en déduction. Il faut donc distinguer les amortissements effectivement déduits des stocks non utilisés.
Les abattements de durée disparaissent-ils ?
Non. Les mécanismes du régime des particuliers continuent de s’appliquer après détermination de la plus-value brute.