1. Partir des pièces d’origine
- Acte d’acquisition et décompte du notaire.
- Offre de prêt et tableau d’amortissement du crédit.
- Factures de mobilier et équipements.
- Factures de travaux.
- Premier bail et date de mise en location.
- Relevés de loyers et charges du premier exercice.
2. Construire le bilan d’ouverture
Le logement, le mobilier et les immobilisations sont inscrits à l’actif selon leur valeur comptable. Les financements et dettes figurent au passif. La différence est équilibrée par les apports/capitaux propres selon la présentation retenue.
3. Isoler le terrain et préparer les amortissements
Déterminez la quote-part terrain, puis ventilez le bâti en composants. Ajoutez les immobilisations de mobilier et de travaux avec leurs dates de mise en service. Ce travail constitue le socle du tableau d’amortissements.
4. Traiter les recettes et charges de la première année
Rattachez les recettes et dépenses à l’exercice selon la méthode comptable applicable. Distinguez les charges de l’année, les frais d’acquisition et les immobilisations. Les intérêts d’emprunt ne doivent pas être confondus avec le remboursement du capital.
5. Appliquer l’article 39 C
Calculez les dotations puis déterminez la partie fiscalement utilisable. Si les amortissements dépassent le bénéfice disponible avant amortissement, conservez l’excédent dans un suivi de report.
6. Remplir la liasse et contrôler
Établissez le 2033-C, le compte de résultat 2033-B et le bilan 2033-A, puis la 2031. Contrôlez l’équilibre du bilan et les correspondances entre amortissements, résultat et formulaire principal.
7. Déposer puis archiver le dossier de référence
Après dépôt, archivez la totalité du dossier. La première liasse devient la référence pour les valeurs d’ouverture de l’exercice suivant.
Questions fréquentes
Pourquoi la première année est-elle plus délicate ?
Parce qu’elle fixe les valeurs d’origine et les méthodes d’amortissement qui seront reprises les années suivantes.
Faut-il connaître toutes les cases avant de commencer ?
Non. Commencez par construire une comptabilité correcte ; les formulaires traduisent ensuite cette comptabilité.
Peut-on corriger une erreur découverte après la première déclaration ?
Oui, mais la correction peut nécessiter une liasse rectificative et la mise à jour des valeurs reprises sur les exercices suivants.