1. Qu’est-ce qu’une location meublée ?
Le logement doit comporter le mobilier permettant au locataire d’y vivre normalement. La location meublée relève fiscalement des bénéfices industriels et commerciaux, même lorsque le propriétaire n’exerce pas une activité commerciale au sens courant.
2. LMNP ou LMP ?
Le caractère professionnel est apprécié au niveau du foyer fiscal. Pour devenir LMP au sens fiscal, les recettes annuelles de location meublée doivent dépasser 23 000 € et excéder les autres revenus professionnels du foyer visés par la loi.
3. Micro-BIC ou régime réel
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire aux recettes. Le régime réel permet de déduire les charges justifiées et de comptabiliser des amortissements dans les limites fiscales.
4. Les principales démarches
- Déclarer le début d’activité sur le guichet unique.
- Obtenir le SIRET.
- Créer l’espace professionnel impots.gouv.fr.
- Examiner la CFE et la déclaration initiale.
- Choisir ou confirmer le régime fiscal.
- Au réel, tenir la comptabilité et déposer la liasse.
5. Ce que le régime réel change
Au réel, le propriétaire ne déclare plus seulement des recettes : il tient une comptabilité avec un bilan, un compte de résultat, un suivi d’immobilisations et d’amortissements. Cette organisation permet une fiscalité plus fine mais augmente les obligations documentaires.
6. Les idées reçues à éviter
- LMNP ne signifie pas « sans entreprise » : l’activité obtient un SIRET.
- Être dans l’espace professionnel impots.gouv.fr ne vous rend pas LMP.
- Le régime réel ne garantit pas zéro impôt.
- Le seuil de 23 000 € ne suffit pas seul à déterminer le LMP.
Questions fréquentes
LMNP est-il un statut juridique ?
Il s’agit avant tout d’une qualification fiscale de l’activité de location meublée exercée par une personne physique ou un foyer, et non d’une forme de société.
Les loyers LMNP sont-ils des revenus fonciers ?
Non. Les recettes de location meublée relèvent des BIC.
Peut-on avoir plusieurs logements en LMNP ?
Oui. L’activité peut regrouper plusieurs établissements ; les recettes sont appréciées globalement pour le foyer et la comptabilité est consolidée au niveau de l’activité selon sa structure.