Bilan : une photographie au 31 décembre
Le compte de résultat raconte ce qui s’est passé pendant l’année ; le bilan montre ce qui reste à la date de clôture. Un appartement acheté 200 000 € peut avoir une valeur nette comptable inférieure après plusieurs années d’amortissement, alors que sa valeur de marché a augmenté. Le bilan comptable ne cherche pas à donner le prix de revente du bien.
Il présente les valeurs historiques et les amortissements cumulés selon les règles comptables de l’activité.
Immobilisations corporelles brutes
Dans le périmètre LMNP Essentiel, les immobilisations corporelles brutes regroupent la valeur du terrain, les constructions, le mobilier et les travaux immobilisés.
La valeur brute ne diminue pas chaque année à cause de l’amortissement. Elle reste au coût d’entrée tant qu’il n’y a pas de cession, sortie ou correction. Ce sont les amortissements cumulés qui augmentent pour réduire la valeur nette.
| Élément | Valeur brute | Amortissable ? |
|---|---|---|
| Terrain | Valeur d’entrée | Non |
| Construction / composants | Valeur d’entrée | Oui |
| Mobilier immobilisé | Coût d’entrée | Oui |
| Travaux immobilisés | Coût d’entrée | Oui selon catégorie |
Amortissements cumulés
Le bilan ne reprend pas uniquement la dotation de l’année, mais le cumul de tous les amortissements comptables enregistrés depuis la mise en service.
Si un composant a 2 000 € d’amortissement en 2025 et 2 000 € en 2026, le cumul fin 2026 est 4 000 €. Le 2033-B ne contient que la dotation 2026 ; le 2033-A présente le cumul. Le 2033-C permet de faire le pont entre les deux.
Valeur nette comptable
La valeur nette correspond à la valeur brute diminuée des amortissements cumulés. Le terrain conserve sa valeur brute puisqu’il n’est pas amorti.
La valeur nette comptable n’est pas une estimation de marché et ne doit pas être ajustée chaque année selon les prix immobiliers. Elle suit la comptabilité historique.
| Exemple | Brut | Amortissements cumulés | Net |
|---|---|---|---|
| Terrain | 30 000 € | 0 € | 30 000 € |
| Construction | 170 000 € | 17 000 € | 153 000 € |
| Mobilier | 10 000 € | 4 000 € | 6 000 € |
| Travaux | 12 000 € | 3 000 € | 9 000 € |
Emprunts : utiliser le capital restant dû
Au passif, l’emprunt représente la dette qui reste à rembourser à la date de clôture. Il ne s’agit ni du montant initial du crédit si une partie a déjà été remboursée, ni de la somme des mensualités de l’année.
Le capital restant dû au 31 décembre doit être récupéré sur l’échéancier ou l’espace bancaire. Les intérêts payés pendant l’année sont une charge financière du 2033-B ; le capital remboursé réduit simplement cette dette au bilan.
Résultat de l’exercice
Le bénéfice ou la perte comptable de l’exercice apparaît au passif. Il doit être cohérent avec le compte de résultat 2033-B avant les éventuels écarts entre comptable et fiscal.
Le résultat contribue à l’équilibre du bilan, mais il ne doit pas être manipulé pour faire coïncider artificiellement actif et passif. Toute différence traduit une écriture manquante ou une mauvaise reprise des comptes.
Capital individuel : ce qu’il représente
Le capital individuel correspond aux apports et mouvements propres de l’exploitant tels qu’ils résultent de la comptabilité. Dans une activité individuelle, il n’est pas un capital social fixé par des statuts comme dans une société.
Il peut évoluer avec les apports de trésorerie, prélèvements et résultats. L’erreur consiste à calculer simplement « actif moins dettes » et à appeler le solde capital sans vérifier les écritures. L’équilibre doit être la conséquence de la comptabilité, pas un objectif obtenu par une variable de bouchage.
Première année : exemple complet
| Poste fin N | Montant |
|---|---|
| Terrain | 30 000 € |
| Construction brute | 170 000 € |
| Mobilier brut | 8 000 € |
| Amortissements cumulés | 4 500 € |
| Capital restant dû | 155 000 € |
| Résultat de l’exercice | 1 500 € bénéfice |
Les valeurs brutes proviennent du 2033-C. Le cumul d’amortissement doit être identique entre 2033-C et 2033-A. Le capital restant dû vient du financement. Le résultat provient du compte de résultat.
Les autres comptes d’équilibre résultent des apports, flux de trésorerie et écritures du dossier. On ne les invente pas à partir d’un formulaire vide.
Années suivantes : reprendre les valeurs de clôture
La valeur brute du bien ne repart pas de zéro. Elle est reprise à l’ouverture de l’exercice suivant. Les amortissements cumulés de clôture N deviennent ceux d’ouverture N+1, puis la dotation de N+1 s’ajoute.
Le prêt est mis à jour avec le nouveau capital restant dû. Le résultat change chaque année. Cette continuité est ce qui transforme une suite de déclarations annuelles en une comptabilité cohérente.
Contrôles avant dépôt
| Contrôle | Source de comparaison |
|---|---|
| Brut immobilisations | 2033-C |
| Amortissements cumulés | 2033-C |
| Résultat | 2033-B |
| Emprunt | Tableau de prêt au 31/12 |
| Terrain non amorti | Plan d’immobilisations |
| Équilibre actif/passif | Balance comptable |
Questions fréquentes
Le bilan doit-il reprendre la valeur de marché du logement ?
Non. Il reprend les valeurs comptables historiques et amortissements, pas une estimation annuelle du marché.
Où apparaît le capital remboursé du prêt ?
Il réduit le montant de la dette au bilan. Il ne constitue pas une charge du compte de résultat.
Le terrain est-il inclus dans les immobilisations brutes ?
Oui, mais il n’est pas amorti.
Le capital individuel peut-il être calculé comme simple différence pour équilibrer ?
Il doit résulter des écritures comptables. Une différence inexpliquée doit être recherchée, pas masquée.
Pourquoi rapprocher le 2033-A du 2033-C ?
Parce qu’ils décrivent les mêmes immobilisations : l’un au bilan, l’autre dans le détail des mouvements et amortissements.
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